上海商报 打破房地产暴利模式的最好时机

 

 

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上海商报 打破房地产暴利模式的最好时机

via 星岛时评 by www.stnn.cc on 8/13/08

    一向直言无忌的万科老总王石上周中说："万科已做好最坏打算。"万科说要降价已经有将近一年时间了，如果说之前的"降价论"宣传多于实质的话，这一次看来是真的降价了。
　　从上海市场的情况来看，降价的不仅有万科的楼盘，沪上的主流开发商楼盘已经开始集体降价。个别楼盘对比开盘时的价格，降价幅度最大的达到每平方米6000元左右，相当于打了6.5折。还有部分开发商正在酝酿与奥运相关的大型优惠活动，如大华锦绣华城楼盘对外承诺，8月8日奥运开幕当天来购房的话，每平方米优惠500元；奥运比赛期间，如果中国队有上佳表现，比如一天之内获得5块金牌，或者某运动员打破世界纪录的话，则当天买房的人也可以"沾光"，享受优惠。
　　其实房价的变相下降，前一段时间已经在上海出现。当时深圳有人发起"万人购房团"，随后上海也出现了"团购"，只是规模缩小到两千人。有人质疑万人购房的合法性，有人断定万人团购因操作性的缺失必定不会成功。其实万人团购只是开发商坚称不降价表面背后的实质性降价的一种掩饰，因而大可不必对万人团购这种名称或说法过分认真。
　　进入8月以后，上海楼市不可避免地迎来了一轮调整的小高潮。此前当全国其他大中城市楼价下跌之初，有些人士高唱的"上海特殊"论看来是不正确的。
　　2007年以后的房价下跌主要来自宏观调控：央行出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门。提高贷款条件，不但使房产商银根趋紧(这一点连王石都已深深感觉到)，而且有力地抑制投机需求(深圳的所谓"断供"就是明证)。
　　然而，国家统计局上周得出"房地产的暴利时代已经终结，中国房地产市场开始向理性回归"的结论，在我们看来是草率的。别说目前的楼价仍然离国民消费能力很远，即使楼价些许下跌还是有着丰厚利润。同时，就楼价整体来说，目前下跌的幅度依然很小，若房价大幅度下跌，恐怕宏观管理层都不愿意看到。因此，本论房价就是下跌离理性价位远得很——何况，从长远来看，中国城市化进程远未告一段落，京沪等特大城市在未来几十年里对房屋需求还是刚性的。
　　从经济学理论的角度来看，在一个充分竞争的均衡市场是不可能存在所谓"暴利"的，能够长久维持的"暴利"一定是某种形式的不合理垄断的结果。因此，如果中国房地产业没有出现运行模式上的根本变化，仅凭宏观经济大环境的变化造成的暂时价格下降就断言"暴利时代已经结束"，恐怕为时尚早。本轮房地产的上升景气结束，并不等于下一轮景气周期中它就不再是暴利行业。
　　不过，随着房价和地价的下跌，打破中国房地产业暴利模式的最好时机正在来临。当垄断通过对自由竞争的扭曲损害了整个社会的利益，以至于垄断者自身最终都发现越来越无利可图时，垄断的打破就是水到渠成的事了。相同的楼价下跌在十多年前的国内宏观调控和亚洲金融危机那段时期同样出现过，遗憾的是，政府当时非但没有借此从市场中抽身，反而因利益的缘故随着新世纪以后的新一轮上升景气把自己陷得更深。同样的情况在最近10多年中国证券市场中也屡屡上演，足见市场中的利益诱惑是多么强大，即便本来应该提供公共服务的政府也不能超脱。
　　近年来，一些地方的政府正在艰难地从原来的房产供应模式中跳出来。数据显示，每增加廉租房、经适房5%，就会使房价下降3-4%。重庆市副市长黄奇帆最近提出的设想非常可取：政府以购买者身份进入房产市场，收购房屋安置拆迁户。一方面维持了市场基本稳定，另一方面又不对市场进行直接的行政干预。如此假以时日，不仅房价回归理性的周期会被缩短，由于政府陷入过深而导致的房地产"暴利"模式也破除可期。

 

 

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