住宅无短缺 靓楼无得多

 

 

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住宅无短缺 靓楼无得多

via 星岛时评 by www.stnn.cc on 7/19/08

　　政府公布的新楼宇落成量，出现近年新低，以目前数字来看，建筑中的新楼数目仍有近五万个，加上早年落成单位数目增加，楼宇总体供应仍未见供过于求，不过，由于市区供应有限，令楼价出现两极化，这个情况相信不易解决。
　　据政府公布，第二季私人住宅落成只有六百个，比第一季的一千六百个还要少，由于连续两季数字偏低，地产界预期今年落成量，有可能回落至不足一万个水平。
　　新楼落成量低，原因之一是经过多年大举兴建，地产商手头储备开始减少，加上近年两铁成为主要土地供应来源，但两铁合并成港铁后，公司资产多而负债低，宁愿增加地产投资，挤压了地产商的投资空间，形成地产商不急于起楼出售。
市区地皮供应日稀
　　本港楼宇供应，由三、四年前持续充裕，到近年陆续回落，暂时整体物业市场供求，仍未出现明显失衡，除了因为累积的单位数目多，亦由于本港人口老化，置业需求主要来自换楼改善环境，供求弹性比较大。
　　由于楼市需求主要源自换楼，过去一、两年出现楼价两极化情况，豪宅价钱远远抛离大型私人屋苑，供应有限的港岛，楼价和新界差幅亦拉阔，同一时间，新盘价钱又比二手楼明显高出一截，种种现象都显示，买家是手头松裕的换楼客，他们置业不是求有自置居所，而是想升级改善生活，他们追求的是环境好、交通方便、质素设施的物业，由于这班买家有足够的消费力，于是令到优质物业价钱不断攀升。
　　有人认为，楼价高企是当局政策形成，譬如坚持勾地制度，这些说法不能说没有道理，但并不能完全解释目前楼市两极化现象。有评论认为目前楼价高昂，此说针对优质物业来说是不错的，但如果以新界楼宇计算，现时不少区内楼宇，价钱比九七年时还要平三、四成甚至更多，换言之，楼宇买家宁愿支付比九七年还要高的价钱买市区豪宅，也不愿住低水的新界楼，足见推动市场的，是有实力的升级客。
　　当然，如果政府大举推出市区地皮，必然可以降低地价，但除非政府不计后果猛增供应，否则多卖一、两幅市区靓地，纵然地价回落一点，却绝不代表地产商会减价卖楼。
楼价两极化不易变
　　以目前形势，当局要增加市区土地供应，会面对两个障碍，一是推出土地数量有限，对降低楼价作用有限，大量增加供应，会对楼价造成冲击，引起业主阶层不满；二，纵然当局有这个行政意愿，但面临公众对保育、环境等诉求日增，市区土地不是要减低密度，就是无法清拆，如何有足够土地也是一个问题，过去港铁在沿有多个项目面临环团和区议会反对，像中环警署和荷里活道警察宿舍又要保育，都显示传统旺区地皮难求，这种情况在发展中国家的大城市如伦敦早已出现，可以预见要在市区觅地起楼，未来都不容易解决。
　　新楼落成创新低，不代表楼市整体供应紧张，真正供应紧张的，是土地资源有限的市区地段。目前楼市因为外围因素不明朗而偏软，但从地产商有地慢起楼来看，楼价两极化的现象，不易出现改变。

 

 

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